合作开发员工住所，千万土地出让金该谁出？呼和浩特海关被告

09-05 501阅读 0评论

本来与内蒙古自治区呼和浩特海关联合在当地为海关员工开发团购房的房企，却“倒戈”将呼和浩特海关告上法庭。

这场纠葛的缘由焦点在于开建团购房土地容积率调整。万铭房地产公司诉称，海关未按开始的协议约好，处理改变容积率的国有土地运用权证，终究导致万铭房地产公司补缴上千万元的土地出让金，丢失巨大。

呼和浩特海关大楼。

本年5月，呼和浩特市赛罕区人民法院就这起纠纷作出一审判定。法院确定，补交的1434万元土地出让金应由呼和浩特海关承当，且万铭房地产公司能够向呼和浩特海关追偿土地出让金及资金占用利息。

案因

海关与房企联合开发员工住所，改变容积率需补缴千万元

政企联合给公务员建福利房，在房地产高歌猛进的时代并不罕见。2005年，呼和浩特海关与当地的万铭房地产公司达到定向联合开发海关员工住所的开始意向。

尔后，两边就怎么联合开发签署了多份协议。两边签定于2005年11月18日《联合协作开发意向书》清晰，待呼和浩特海关与木器厂及其他相关单位处理转让土地协议后，与万铭房地产进行全面协作，万铭房地产现有土地30亩作为呼和浩特海关的员工住所定向开发。

2006年3月10日，两边又签定《房地产定向开发协议书》，约好万铭房地产按照呼和浩特海关的要求，为其定向开发住所289套，每平方米均价为1900元。

2007年1月，呼和浩特海关从呼和浩特市土地收买储藏拍卖中心拍得容积率为1.8的30.51亩土地。按照法令规则，呼和浩特海关作为行政机关不得从事房地产开发事务，不具有开发房地产项意图资质，因而与万铭房地产公司洽谈由其开发建造，万铭房地产公司将自有30亩土地及上述新拍得的30.51亩土地兼并开发，建造上东领海小区，除289套为呼和浩特海关员工住所外，其他均为面向市场出售的产品房。

一个实践难题是：海关竞拍获得的上述土地容积率仅为1.8，与万铭房地产公司持有的3.0土地容积率地块存在较大差异，无法同期开发。

为此，两边经洽谈后，又在2008年3月4日签定《海关员工团购产品房协议》，清晰呼和浩特海关于2008年4月1日前，将30.51亩土地的运用权人改变为万铭房地产，并获得国有土地运用权证（而且契合规划规划条件里批复的不低于2.8-3.0容积率，与万铭房地产容积率相同）。逾期引发的法令责任和经济责任及经济丢失均由呼和浩特海关承当。上述协议还将海关员工团购万铭房地产开发的产品房价格由1900元/㎡调整为2350元/㎡。

通过4年的“作业”和“和谐”，2012年6月26日，呼和浩特市人民政府出具《呼和浩特市人民政府关于赞同调整天和大厦和万铭·上东领海项目容积率的批复》，清晰赞同将该项目容积率由1.8调整至2.987。

至此，团购房小区建造的容积率妨碍扫清，上东领海小区建造也步入正轨。

上东领海小区。

万铭房地产公司官网信息显现，上东领海小区占地面积45767.24平方米，总建筑面积141600平方米，高层住所七幢、113638平方米，办公楼一幢，13000平方米，合计八幢楼，22个单元700户。

但为日后纠葛埋下伏笔的一个细节是，在呼和浩特市政府作出容积率调整的批复后，呼和浩特海关并未按照产品房协议约好的内容改变土地运用权证，呼和浩特市收储中心屡次向开发商万铭房地产催缴土地出让金。

土地出让金的催缴，一向继续到2023年，呼和浩特市收储中心向万铭下发“最后通牒”：再不交纳、需计滞纳金。在此压力下，2023年7月14日，万铭房地产一次性向呼和浩特市收储中心补交海关员工住所项目“调容补缴”所拖欠的剩下土地出让金，总额为1434万余元。

争议

容积率调整，补缴土地出让金应由谁承当？

万铭房地产公司以为，呼和浩特海关未能按期获得契合协议约好的容积率的国有土地运用权证，也没有交纳“调容补缴”土地出让金，导致万铭房地产公司替代海关交纳上千万元土地出让金，给万铭房地产公司形成了巨大的经济丢失。

土地出让金延迟期间，在上东领海小区购买了团购房的海关员工也迟迟未能处理房子产权证。为此，24名呼和浩特海关的员工先后申述万铭，要求处理房子权属挂号，万铭房地产公司共补偿违约金11.9万余元。

在补缴了上千万的土地出让金后，2023年11月，万铭房地产公司将呼和浩特海关申述至法院，恳求法院判令呼和浩特海关补偿因其违背合同约好给原告形成的经济丢失1597万余元。

万铭房地产公司以为，呼和浩特海关员工按照合同约好的价格，总计286户共购房48049.49平方米，海关现已彻底完成了其在房地产开发合同中的权力，但呼和浩特海关未按照合同约好实行相应责任，未完成案涉项目规划规划条件里批复的容积率不低于2.8-3.0的批阅手续，也未按照协议约好向呼市土储中心补交上述土地出让金。

对万铭的申述，呼和浩特海关辩称，万铭房地产公司诉请的案由为房地产开发合同纠纷，但是结合两边关于合同的实践实行实在意思标明，以及每次诉讼中所提交的各项依据，均能标明两边不成立房地产开发合同联络，故而万铭房地产公司无权就其交纳土地出让金的所谓丢失要求呼和浩特海关予以补偿。

呼和浩特海关标明，案涉项目土地由万铭房地产公司摘牌，获得摘牌时，土地规划条件清晰，万铭房地产公司自行改变规划条件，对此引起的法令结果应当由万铭房地产公司自行承当。《海关员工团购产品房的产品房协议》第八条中约好的内容实践并不具有实行或许，约好的改变责任归于城乡规划部分的法定责任，并非是能够自行约好的事项，归于无效约好。

而关于改变容积率所造成的的上千万元巨额土地出让金，呼和浩特海关以为，在万铭房地产公司拍得案涉土地后，其作为土地权力人，明知拍得案涉土地的容积率，却依然自行改变规划条件，违规开发建造案涉项目，后因超容积率，被要求依法交纳土地出让金，该结果应由万铭房地产公司自行承当。

法院一审

海关应向房企付出土地出让金丢失

2024年5月20日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出一审判定，以为两边签定的一系列合同系两边实在意思标明，内容不违背法令法规强制性规则，合法有用。

《海关员工团购产品房协议》约好：呼和浩特海关于2008年4月1日前，将30.51亩土地（20339㎡）的运用权人改变为乙方，并获得国有土地运用权证（而且契合规划规划条件里批复的不低于2.8-3.0容积率，与乙方容积率相同）。

法院以为，呼和浩特海关供给契合必定条件的土地运用权是万铭房地产以特定价格向其员工出售产品房的相对责任，万铭房地产为完成合赞同图，实践建成均匀容积率为2.987，该容积率在两边约好容积率规模之内，且上述调整容积率行为亦得到相关部分的批复赞同，因而而发生的补交土地出让金1434万余元，依约应由呼和浩特海关承当，万铭房地产交纳后向呼和浩特海关追偿上述土地出让金及资金占用利息，于法有据，本院予以支撑。

因而，法院判定中华人民共和国呼和浩特海关判定收效之日起十五日内向内蒙古万铭房地产开发有限责任公司给付土地出让金丢失人民币14340841.15元。

呼和浩特海关对上述判定不服，上诉至内蒙古呼和浩特市中院，现在呼和浩特市中院已立案，该案待进一步审理。